被成年後見人の不動産処分
先日、ある司法書士の先生より不動産売買のご依頼をいただきました。
後見人に司法書士の先生が選任されております。
売却する予定の不動産が、被成年後見人の居住用不動産である場合には、
必ず家庭裁判所の売却許可が必要であり、この許可を得ないで売買契約をしても
契約は無効となってしまいます。（契約が取り消されます）
ではなぜ、居住用の不動産を売却することに裁判所の許可が必要になるかといいますと、
自己の財産を自ら管理する能力が十分ではない本人が、
その財産を自己に不利益であるにもかからず処分したりすることを防ぐため
ということも、理由の一つとしてあげられるでしょう。
このような物件を売買するには、実務的には『停止条件』を
通常の売買契約書の条文に追記して行います。
裁判所の許可がなければ、契約は無効ですので、
許可を得ることを売主側の停止条件とするのです。
あとは通常通り、購入希望者が現れると、
買主は後見人（後見人が依頼している不動産会社）に
買付証明書を差し入れます。
その後、買主の名前、売却価格などを裁判所に申請し、
許可処分の審判が下りると無事契約は有効となります。
また、このような物件を購入する際は、
原則、現状有姿、公簿売買、瑕疵担保責任売主免責となります。
さらに、場合によっては売主に対する損害賠償なども
請求できないような条件が多いです。
なぜなら、このような案件の多くの場合、被成年後見人は高齢で資産背景も
逼迫した状況で有る場合が多いからです。（ほかに処分する資産がない）
ですから、このような案件は、売主側の条件で素早く確実に
売却できる取引を希望する場合が多いので、
新築や建売住宅を買うような感覚での取引はできません。
（買主の希望や条件は交渉できない案件がほとんどです）
しかし、価格としては相場より割安での取引となることが多いです。
このような取引も不動産仲介をやっていると
そんなに特別なことではありませんが（決して多くはありませんが）
初めて購入するお客様にとっては
何やらややこしく不安に感じてしまうでしょうね。
