収益マンション（グランピア寺田町）

続けてご依頼いただいた物件のご紹介です。

（物件紹介ばかりですみません）

収益の区分所有（投資用ワンルームマンション）のご紹介です。

物件はグランピア寺田町（グラン・ピアかな…）8階の一部屋です。

因みにうちのホームページの資料はこちら

http://www.tezukayama-re.jp/detail/e-87417/

現在賃貸に出されており、賃料収入は月額-----円（共益費込）。

年収にすると------円になります。

現オーナー様の所有されている資産の整理です。

価格は---万円。（※終了しております）

単純に利回りを計算すると10.32％となります。

そこから肝心な支出ですが、管理費が月額6,200円、修繕積立金が月額1,240円、

それに入居者の管理を管理会社に任せておりますので、その費用が1,884円／月

固定資産税が年額31,100円となります。

収入から差引くと、年収は------円となり、実質利回りは7.46％となります。

築22年たっておりますので、価格も家賃もあと10年や15年たったところで

そんなに今と変わらないとすると、

ずっと所有して、空室を1割ほどみても14〜15年ほどで取得価格分は回収できます。

その時築37年ほど、築37年のマンションはまだ現役ではないでしょうか？

因みにうちの事務所の入っているビルは、リフォームしていますが築39年です…

不動産の投資の場合、最終的には出口戦略が大事で、数年後の売却価格が

どんなものなのかを予測することが大事です。

それには売却時に築年数が何年で、その時の付近の賃料相場はどうなっているのかなど

考える必要があります。

また、利回り以外の一つの検討材料として、建物の残存年数（未償却部分）を新築価格から割戻し、

そこに土地の価格などを足せば一つの判断材料になります。

そのためには、立地エリアの土地価格などの相場を知っておく必要もあるでしょうね…

だから、投資用を検討する際にも普段からエリアの土地の相場、

住宅の相場を知っておく必要があるといっているのです。

結局利回りだけで判断すると、失敗したりしますのでご注意を…

それから、現金購入になりますし、建物の減価償却も知れておりますので、

新築ワンルームのような節税にはあまりなりませんので…

以前と比べて本件のような区分ワンルームなどは、価格が下がっているように思います。

ここ数年、金融機関が区分ワンルームの融資に積極的でないことが価格下落の原因でしょうね。

しかし容積をオーバーした鉄骨などの違法物件を買うより、

このように遵法性があり、鉄筋コンクリート造の区分所有を買い増していったほうが

個人的にはいいような気がしますが…

ご興味ある方弊社ＨＰよりご連絡お待ちしております。