収益マンションのサブリースについて

賃貸（収益）マンションのサブリースについて少し…

近年、不動産価格の下落とともに、不動産の『賃料』も下落基調となっております。

原因の一つに供給過剰があげられますが、この賃料の下落で

実際はサブリース業者に一括借り上げをしてもらっているオーナー様にも

しわ寄せがきているのが現状です。

サブリースとは、賃貸マンションの所有者から管理会社などが一括で

マンションごと借り上げ、管理会社が貸主となり店子に部屋を賃貸します。

管理会社は所有者に支払う賃料と店子から入ってくる賃料の差額を利益とします。

その代り、入居者のクレーム処理や家賃滞納リスクなどを背負います。

所有者にとって家賃保証をしてもらえることや、面倒な建物の維持管理まで

一括で頼めますので、副業で賃貸マンションを所有している方や、

高齢の方、不動産の素人の方（失礼かもしれませんが…）にとっては

メリットがあるように思えます。

しかし、私は所有する賃貸マンションを1社の不動産会社にサブリースすことは

非常に危険なことだと思っております。

特にアパートローンが残っていればなおさら。

飲食などの商売をされている方ならピンとくるかもしれませんが、

たとえば、飲食業で儲けようと思ったら…

『お店が決めた値段 』で『不特定多数のお客様』に食事をしていただく必要があります。

この『不特定多数』が非常に大事！

商売の相手を『1社もしくは少数』に固定するということは非常に危険なのです。

確かに大口の顧客を1社持ち、そこからの固定収入があれば商売は楽かもしれませんが、

その会社が倒産したり、値下げ交渉などになれば、たちまち売り上げに影響してきます。

賃貸業も同じこと。

せっかく小さく区分されている部屋ごとに借り手（店子）を分散しているのに

わざわざ一括貸しするなんて…

不動産屋に『ハンドル握ってください。』って言っているようなもの…

部屋が小さく区分されていて、その一つ一つを別々の店子に貸すから

一棟の賃貸マンションもリスクヘッジができるのです。

私は、収益不動産を持つのであれば、基本的にサブリースはお勧めしません。

家賃保証などは、保証会社に保証してもらえば十分だとおもいます。

店子が出たら…次の改装内容を不動産会社と一緒に考えることも楽しんでください。

管理は専任管理で十分。

副業なら普段の日常清掃は管理会社に任せましょう。

家賃の入金管理も、できればご自身でしましょうよ。

通帳記帳も楽しめるかも…

ただ、保証会社との兼ね合いがありますから、

滞納時には直ちに依頼している不動産会社に連絡を…

サブリース会社の賃料の持ち逃げなどがよく問題視されますが、

もっと商売の基本的な部分の心配をするべきだと思っております。