土地の坪単価

久しぶりの更新です。

前回が7月11日の更新なので、もう3週間以上も更新をしておりませんでした。

弊社のＨＰのエリアを天王寺区を増やしたので、少し忙しくなってしまいました。

まだ、住吉区も含めエリア内のすべての物件の掲載ができておりません。

登録と、写真撮影であっという間に時間が過ぎてしまいました…

本題に移りますが、土地の話ですが、土地の価格ってさまざまな

要素で決まってきます。

よく坪単価を聞かれますが、私は普段、更地のしての宅地価格を伝えるのですが、

仲介の市場に主に流通している売り土地は６割〜７割は

上物（古屋）付や建物を解体しただけのもの。

たとえば40坪の土地に40坪の古屋が建っているとすれば、

解体費用や給排水の引き込み費用などを土地の価格に積み上げれば

坪単価4〜6万は変わってきます。

さらに測量、境界の確定などすると1〜2万坪単価ＵＰです。

だからその土地の更地としての宅地（完成宅地）が坪100万円だとすると

手間やリスクを考えると1割〜2割は変わってきます。

さらに高低差などがあって擁壁工事などが加わると…

恐ろしく単価は跳ね上がります。

だから、仲介物件として流通している土地の坪単価はそれだけを聞くと

高いのか安いのか比較のしようがなく、現状有姿の土地と単価だけの比較だと、

少し高く聞こえるかもしれませんね。

以前、仕入れをしていたころ…古い石積みのある建売用地を会社で仕入れました。

さあ、事業を始めようと近隣挨拶に伺うと、その古い石積みをコンクリートの擁壁に

替えてほしいと要望が出てきました。

もともと役所との協議で『擁壁交換の必要なし』とのことだったのですが…

結果、新築の戸建て用地だったこともあり、

擁壁に交換しましたが、1000万ほど余分に費用が発生しました…恐ろしい。

実は事前にその可能性も考慮に入れ仕入れましたのでよかったのですが、

これが予定外の出費なら本当に大変だったと思います。

個人間売買での不動産仲介にはこのような現状有姿で、

物件購入後、買主が何らかの手を加える取引がほとんどです。

マンションのリノベーションなどもそうですよね。

売主のためにも買主のためにも我々仲介業者が

しっかりとリスクは調査、報告、アドバイスしたいものです。