アパートローンと減価償却の関係

収益マンション投資がブームです。

当社にも、いつもご利用いただいている会員の方などから

物件のお問い合わせをいただきます。

ところで、収益物件の資金調達の件ですが、

自宅などを購入する際に利用するフラット35などの住宅ローンは、

築年数にあまり関係なく最長35年間の融資をしてくれますが、

収益マンションなどをアパートローンなどで購入す際は、

借入期間に対して注意が必要です。

なぜなら、事業用の不動産は建物を経費として減価償却するからです。

また、賃貸事業で発生した所得に対して税金がかかるからです。

返済期間にたいして減価償却年数が長いとどうなるか…

（たとえば、ＲＣの築浅なのに返済年数は15年とか）

ほとんどの場合、減価償却費に対して支払額が大きくなります。

支払額が大きいのに建物の減価償却が小さいと、

たちまち手持ち資金が不足する

（キャッシュアウト）事態が起こります。

では、償却残存年数少ない古い物件で

返済年数を長く取れた場合どうなるか…

こんな物件は結構利回りが回っていますので、

最初はキャッシュが手元に残り楽勝かもしれませんが、

短い減価償却を終えた後は、経費になる部分が金利しかなくなります。

それなのにローンの支払は残っています。

ローンの『元本』の支払いは経費になりません。（経費ではない）

経費になるのは『減価償却費』です。

そのまま所有すると何が起こるか…

減価償却を終えたその年より黒字なのにローンの支払いでキャッシュがない。

となります。

その際は、より減価償却の大きい物件を買い増し、バランスを取るか

それとも売却処分するか、となるでしょう。

アパートローンを利用する際に償却残存年収と返済期間は

原則なるべく同じくらいの期間に設定しましょう。

金融機関は、物件の担保力や収益力など事業性のことを考えて

融資の判断をしますが、中には本業の所得などで支払い能力があるかなど、

属性に偏った判断で融資したりする場合もあります。

資金ではなくただの借金にならないように…